Auteur: Hajé van Egmond

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wijzigt het Burgerlijk Wetboek (BW, Titel 7.12) op een aantal punten. Niet al deze wijzigingen zijn ‘dwingendrechtelijk van aard’, of wel, van een deel van de BW-wijzigingen kan en mag contractueel worden afgeweken. Hieronder is een overzicht opgenomen van de wijzigingen, waarbij is aangegeven of sprake is van regelend recht of van dwingend recht. Met dank aan Evelien Bruggeman van het IBR voor het meelezen.

Aansprakelijkheid na oplevering – art. 7:758 lid 4
De meeste besproken wijziging betreft het schrappen van het ‘ontslag’ van aansprakelijk voor de aannemer na oplevering. Met de toevoeging van het nieuwe vierde lid aan dit artikel is de aannemer “aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen”.

In het artikel is nadrukkelijk geregeld dat in het geval van een consument (een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) als opdrachtgever er niet van dit artikel mag worden afgeweken. In alle overige gevallen is het wel toegestaan om contractueel van de aansprakelijkheidsverdeling ten nadele van de opdrachtgever af te wijken indien dit nadrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dat laatste wil zeggen dat de opdrachtgever dus instemt met de aangepaste aansprakelijkheidsverdeling.

Aanvulling van de waarschuwingsplicht – art. 7:754 lid 2
Het eerste lid van artikel 7:754 regelt (kortweg) dat de aannemer verplicht is fouten in de opdracht te melden aan de opdrachtgever. Het nieuwe tweede lid regelt dat in geval van aanneming van bouwwerken deze melding schriftelijk en ondubbelzinnig dient te gebeuren en dat daarbij moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn. Het idee van dit voorschrift – dat op laatste moment als amendement aan de wet is toegevoegd – is dat de aannemer meldt hoe hij met de geconstateerde fout omgaat. De opdrachtgever weet daardoor of de aannemer het plan helemaal niet uitvoert of slechts na vrijwaring van eventuele aansprakelijkheid als het gaat om de betreffende fout. Het idee van de indiener van het amendement is dat op deze manier vooraf duidelijkheid wordt verkregen over de eventuele aansprakelijkheid achteraf voor fouten.

De waarschuwingsplicht van lid 2, dus de plicht om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen, is dwingendrechtelijk in geval van een consument als opdrachtgever. In andere gevallen mag contractueel van het voorschrift van lid 2 worden afgeweken. De voorschriften van lid 1 zijn niet van dwingend recht, hiervan mag dus door alle partijen van worden afgeweken. Partijen kunnen dus overeenkomen dat op de aannemer geen waarschuwingsplicht rust of een waarschuwingsplicht met een andere maatstaf. De vraag is wat het voordeel zou zijn om af te wijken van de voorschriften van lid 2, mede gezien het feit dat in geval van beroep op de waarschuwingsplicht het aan de aannemer is om aan te tonen dat hij heeft gewaarschuwd: ook zonder het nieuwe tweede lid zal een waarschuwing dus schriftelijk plaatsvinden.

Informatieplicht t.a.v. zekerheid/ verzekering van de aannemer – art. 765a BW
Doel van die nieuwe voorschrift is dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst zijn opdrachtgever informeert over de zekerheid hij biedt tegen bijvoorbeeld faillissement en gebreken na oplevering. Er is overigens geen sprake van een verplichte verzekering, de informatie kan ook inhouden ‘ik ben niet verzekerd’.

Het betreffende voorschrift is opgenomen in afdeling 2 van titel 7.12 en dus onderdeel van de specifieke bescherming die het BW biedt aan consumenten. De bepaling is dwingendrechtelijk voor consumenten en voor overige opdrachtgevers kan contractueel worden afgeweken.

Waarschuwingsplicht verlengd inhouden van het depot bij de notaris (de 5%-regel) – art. 7:768 BW
Art.  7:768 regelt het depot (de laatste 5%) die een consument in depot kan storten bij een notaris bij bouw van een huis of appartement. Een nieuw in te voegen tweede lid regelt dat een notaris deze laatste 5% pas mag uitbetalen aan de aannemer als de aannemer informatie overlegt waaruit blijkt dat hij de consument heeft gewezen op zijn recht uitbetaling verlengd op te schorten (o.g.v. art. 6:262 BW) en de klant/consument niet heeft aangegeven hiervan gebruik te willen maken.

Het voorschrift is dingend rechtelijk van aard en niet van toepassing op andere opdrachtgevers dan consumenten.

Oplever- of consumentendossier – art. 7:757a BW
De tweede bij amendement toegevoegde plicht voor de aannemer is het leveren van een dossier bij oplevering. Het artikel schrijft voor dat bij een kennisgeving van een aannemer aan zijn opdrachtgever dat het werk klaar is en kan worden opgeleverd, informatie moet worden aangeleverd waaruit dat blijkt. De te leveren informatie moet volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst. In ieder geval moet het dossier tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties bevatten en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties, en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ook moet informatie worden geleverd die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Wat exact in het dossier moet worden opgenomen is niet bij wet geregeld. Het ligt voor de hand dit in de aannemingsovereenkomst te regelen. Het opleverdossier is regelend recht, wat wil zeggen dat partijen ook overeen kunnen komen om af te zien van levering van een dossier bij oplevering, of een andere inhoud van het dossier kunnen overeenkomen. Vanuit het oogpunt van de opdrachtgever is dit echter niet verstandig geen dossier te vragen, aangezien een deel van de informatie – op grond van de Woningwet – bij gereedmelding aan het bevoegd moet worden verstrekt!

Conclusie
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen leidt er toe dat veel standaard bouwcontracten opnieuw tegen het licht moeten worden gebouwen. Met name als het gaat om het opleverdossier op grond van 7:57a BW is het aan te raden dat aannemers en consumenten gezamenlijk komen tot een goede invulling van de wettelijke plicht.

24 mei 2017 – Hajé van Egmond