Auteur: Hajé van Egmond

Pilot #Wkb Leiderdorp: Kwaliteitsborger is geen coördinator van de bouw

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

In de periode voorjaar 2015 – najaar 2016 is in Leiderdorp het project Plantage gebouwd. Het project is uitgevoerd als pilotproject in het kader van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Speciaal aan dit project is dat de 10 vrijstaande en 12 half-vrijstaande woningen zijn afgestemd op de specifieke koperswensen en daarmee allemaal anders zijn. Uitgangspunt is dat iedere verkochte woning direct werd gebouwd binnen 100 werkbare dagen.

Bohemen BV – Ruimte in Ontwikkeling, is bij het plan uitgegaan van coördinatie op basis van de softwaretool Keep Your Promise (Kyp), waardoor zonder uitvoerder gebouwd zou kunnen worden.

Opvallend in dit project is dat Woningborg (de kwaliteitsborger) een aantal maal stevig op de rem heeft moeten trappen en zelfs een keer moeten dreigen met een handhavingsverzoek aan de gemeente. Er is halverwege de uitvoering een time-out ingelast om de geconstateerde afwijkingen te herstellen en afspraken te maken voor het vervolg. Het werken zonder uitvoerder bleek onvoldoende kwaliteitsgaranties te bieden.

De gemeente Leiderdorp stelt vast dat toetsing en toezicht op de bouw door de kwaliteitsborger intensiever was dan de gemeente gebruikelijk toepast. De belangrijkste conclusie is dat de kwaliteitsborging door een private partij een toegevoegde waarde heeft en hier leidt tot scherper toezicht, meer kwaliteit en versnelling van procedures. Tegelijkertijd wordt gesteld, dat een heldere verdeling van de taken en verantwoordelijkheden noodzakelijk zijn om de kwaliteitsborger in staat te stellen zijn rol te vervullen.

De  beschrijving en de resultaten van de pilot kunt u lezen in het rapport 20161202-rapportage-pilot-leiderdorp.

Waarom worden faalkosten niet meegerekend in pilots #Wkb?

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond7 reacties

Ingezonden brief Dhr. Van der Weel, ZiN Kwaliteitsborging BV. Over de hoogte van faalkosten in de bouw zijn weinig harde cijfers bekend. De ramingen lopen uiteen van 5% tot 20% en onderzoek van USP uit 2009 laat cijfers van gelijke orde zien. Tot op heden hebben we bij pilots weinig beeld kunnen krijgen van eventuele verlaging van de faalkosten. Met name omdat het niet duidelijk is wat nu kosten, meerkosten en faalkosten zijn. Bij een pilot uit 2010 van Antares hebben we dit wel inzichtelijk: Gemiddeld bedragen de faalkosten voor Antares ca. 5%. In het project De Nieuwe Munt is dit percentage teruggebracht tot 0,75 tot 2,5% van de opdrachtsom. De kosten voor de kwaliteitsborging werden hiermee ruim gedekt.

Pilot Voorst: van 96% duurder naar geld toe

Mijn bedrijf ZiN kwaliteitsborging is nog een jonge speler. We zijn gespecialiseerd in BWT én kwaliteitsborging. Opgericht om gemeenten, toezichthouders en de private sector te begeleiden in de transitie naar private kwaliteitsborging. Vanzelfsprekend volgen wij de ontwikkelingen op het gebied van de nieuwe wet op de voet. Wat me opvalt is dat in de conclusies die worden getrokken er een aantal zaken structureel wordt vergeten.

Het meest recente voorbeeld hiervan is het rapport van de gemeente Voorst van een pilot die door hen is uitgevoerd. Er wordt gesteld dat private kwaliteitsborging circa 96% duurder is dan de huidige manier van werken. Hierbij wordt de illusie gewekt dat hiervoor helemaal niets terug komt. ‘Overgeslagen’ wordt de kwaliteit die zal worden verbeterd. Dat is immers een belangrijk doel van de nieuwe wet. De verhoging van de kwaliteit is goed uit te drukken in reductie van de faalkosten. Daarnaast zullen leges lager uitvallen.

De pilot in Voorst staat hierin niet alleen. Bijvoorbeeld ook in Den Haag is dit aspect onderbelicht en dat is niet terecht. Eerst enkele feiten.

Feiten over faalkosten in Nederland

  • De faalkosten bedragen circa 10% van de omzet van aannemers
  • Naar schatting zullen de faalkosten in 2016 uitkomen op circa € 6 miljard. Een klein percentage ‘afsnoepen’ hiervan (bijvoorbeeld bereikt door private KB) heeft enorme positieve financiële gevolgen.
  • Faalkosten zijn al lang te hoog. Enkele bouwbedrijven weten met succes deze kosten terug te dringen maar over het algemeen zijn aannemers hier weinig mee bezig.

Feiten over leges in Nederland

  • De huidige norm voor leges bedraagt circa 1,5% over de aanneemsom.
  • In sommige gemeenten wordt op dit moment meer dan 3% leges doorbelast.
  • Het is nog de vraag hoe de leges zich zullen ontwikkelen onder de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. De verwachting is dat dit niet meer dan 1% van de aanneemsom zal bedragen.

Een kleine som ‘achterop een sigarendoos’ geeft met deze cijfers een heel ander beeld op de berekening die men in Voorst gebruikt. Bij deze berekening wordt ervan uit gegaan dat de kwaliteit dusdanig verbetert dat de faalkosten van 10% naar 7% wordt teruggebracht. Volgens insiders is dit zelfs een voorzichtige inschatting. De kans op nog grotere besparing is aannemelijk.

Verschillende berekeningen kosten pilot Voorst
 Voorst  ZiN
Bouwkosten  € 215.000  € 215.000
Leges  € 3.917  € 2.150
Kosten kwaliteitsborger  € 3.751  € 3.751
Winst faalkosten 0% 3%
Korting i.v.m. reductie faalkosten  € –  € 6.450
Totaal:  € 222.668  € 214.451

Bij deze methode zijn de kosten voor de leges ten opzichte van de kosten voor kwaliteitsborging niet 96% hoger maar krijgt iemand in het proces geld toe. Ook al is dat in de eerste instantie niet de opdrachtgever. De belangrijkste constatering is dat het gehele proces goedkoper wordt (en ook beter). De marktwerking moet uiteindelijk een juiste verdeling maken in de winst tussen de verschillende actoren.

Dat is precies waar we met de nieuwe wet kwaliteitsborging voor het bouwen naar toe willen. Iedereen moet er beter van worden en dat kan ook. Wij zijn daarvan overtuigd.

Willem van der Weel
Operationeel directeur
ZiN Kwaliteitsborging BV,
0643763832

 

Evaluatie private kwaliteitsborging Voorst #Wkb

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond2 reacties

Op 1 juni jl. is in Twello de eerste woning onder kwaliteitsborging opgeleverd. De gemeente Voorst heeft een evaluatie geschreven van dat project. Belangrijkste bevindingen van de gemeente zijn:

  • Voorst ziet een risico in een ‘modulair systeem’. Bedoeld wordt dat als de kwaliteitsborger te veel werkzaamheden aan de aannemer overlaat, de kosten dan weliswaar laag zijn, maar dat het toezicht dan mogelijk te kort schiet.
  • Voorste constateert dat bepaalde aspecten die niet voldoen aan het Bouwbesluit – beperkte afwijkingen, zoals plafondhoogte e.d. – in overleg tussen opdrachtgever van de bouw en kwaliteitsborger worden geaccepteerd. Ook in het huidige stelsel gebeurt dit, maar dan in overleg met de gemeente. Naar de mening van Voorst is het niet wenselijk dat dit door private partijen wordt bepaald. Overigens staan zowel het Bouwbesluit als de Wkb beide handelswijzen niet toe…
  • Voorste twijfelt aan de handhavingsmogelijkheden en -bereidheid van de gemeente. Hierbij speelt mee dat het handhaven op aangeven van een kwaliteitsborger voor de gemeente mogelijk een financieel risico met zich meebrengt.
  • Een analyse van de kosten versus de voor de gemeente wegvallende werkzaamheden laat zien dat er in Voorst ca. €500,- aan legesverlaging voor deze ene woning mogelijk is. Indien de kwaliteitsborging duurder is, wat in deze pilot het geval was, dan wordt het dus duurder voor de klant.

Gevraagd naar zijn ervaring met de private kwaliteitsborging geeft de nieuwe eigenaar van de woning aan weinig gemerkt te hebben van de kwaliteitsborging: “Voor de opdrachtgever gaat het erom, dat er een huis gebouwd wordt dat aan alle eisen voldoet, die de opdrachtgever maar ook de overheid heeft gesteld. Hoe dit tot stand komt, zou mij persoonlijk niet veel uitmaken. Als dit via een private weg gaat is dit prima, behalve als dit kostenverhogend zou werken.”. De opdrachtgever is gezien de grondprijs overigens van mening dat hij eigenlijk ‘een stuk service’ van de gemeente mag verwachten.

Al met al is Voorst van mening dat de pilot geslaagd te noemen is en leerzaam was voor alle partijen. Maar we zijn er nog niet: “Alle deelnemende partijen zijn het er over eens dat er nog veel moet gebeuren voordat dit een succes
kan worden.”.

Lees het evaluatierapport van de gemeente Voorst via deze link.

Bouw eerste woningen in Steenbergse pilot Private #kwaliteitsborging van start

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

BRON: Gemeente Steenbergen
161107-impressie-woningen-pilot-private-kwaliteitsborgingBegin november is de eerste bouw binnen de Steenbergse pilot Private kwaliteitsborging van start gegaan. De Kok Bouwgroep bouwt in opdracht van woningcorporatie Stadlander het project ‘Nieuw Eeckelenbergh’. Het project bestaat uit 17 levensloopbestendige, nul-op-de-meter eengezinswoningen. Bouwplantoetsers Nederland is betrokken als private kwaliteitsborger om vanaf bouwplan tot oplevering de bouwkwaliteit te waarborgen.

Bouwtoezicht van gemeente naar bouwer
De overheid is van plan het bouwtoezicht op naleving van het bouwbesluit voor een deel toe te vertrouwen aan de markt. Als het aan de minister Blok voor Wonen en Rijksdienst ligt, houdt vanaf 2018 niet de gemeente maar de bouwer [red: een onafhankelijke kwaliteitsborger] zelf in de gaten of de bouw aan de kwaliteitseisen voldoet. Met dit wetsvoorstel wordt een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen geïntroduceerd. Een private kwaliteitsborger toetst met bepaalde toegelaten instrumenten of de bouwwerken aan de bouwtechnische voorschriften voldoen. Nu een taak van de gemeente, vanaf 2018 een taak voor bouwend Nederland.

Pilot ter voorbereiding
Met de pilot Private kwaliteitsborging wil de gemeente zich voorbereiden op de wetswijziging en zo de overgang zo soepel mogelijk laten verlopen. Daarnaast wil de gemeente ‘Bouwend Steenbergen’ een platform bieden om te werken in de geest van de nieuwe wet en zodoende ook goed voorbereid te zijn op deze wetswijziging. Om de rollen en taken ook in de praktijk voor alle partijen helder en duidelijk te krijgen, en tegelijkertijd ervaring met de nieuwe werkwijze op te doen, heeft de gemeente Steenbergen De Kok Bouwgroep en woningcorporatie Stadlander gevraagd deel te nemen aan de pilot. Samen starten zij in Steenbergencentrum het nieuwbouwproject ‘Nieuw Eeckelenbergh’.

Nieuw Eeckelenbergh
Het project bestaat uit 17 levensloopbestendige eengezinswoningen. De woningen zijn gelegen aan de Ram van Hagedoornstraat, Kruitweg en Paulus Baxstraat. Door het toepassen van duurzame energiesystemen worden het zeer duurzame woningen met een aangenaam klimaat en lage energielasten. Bij normaal verbruik leveren de woningen voldoende energie op om in de totale energiebehoefte te voorzien.

Veelvuldig intensief overleg
Voor de start van de daadwerkelijke bouwactiviteiten is er veelvuldig intensief overleg geweest en heeft De Kok Bouwgroep, als lokale partij, een complete visie op de locatie neergelegd. De partijen zijn het eens geworden over een goede invulling van de bouwopdracht. De Kok Bouwgroep heeft daarbij zelf grote invloed op het ontwerp en de definiëring van de gewenste bouwkwaliteit gehad. Dit verkleint het risico op verschil tussen de papieren werkelijkheid en de realiteit enorm.

Toetsing door private kwaliteitsborger
Door Bouwplantoetsers Nederland is het bouwplan aan het Bouwbesluit getoetst. Eventuele aandachtspunten vanuit de Bouwbesluittoetsing controleert Bouwplantoetsers Nederland tijdens toezicht op de bouw. Hierbij vindt ook controle plaats van de keuringen die De Kok Bouwgroep uitvoert vanuit haar kwaliteitssysteem. Tevens is het mogelijk dat Bouwplantoetsers Nederland eventuele controlemetingen uitvoert, zoals luchtdichtheidsmetingen en geluidsmetingen.

Deze pilot biedt alle partijen, de opdrachtgever, de gemeente, de bouwer en de kwaliteitsborger, uitstekende uitgangspunten om zich te kunnen concentreren op de nieuwe taken, rollen en processen. Zo laten de partijen samen zien dat ze waarmaken wat ze beloven.

Op de projectwebsite www.nieuweeckelenbergh.dekokportal.nl leest men meer informatie over het project en over de Steenbergse pilot.

Bouwplantoetsers Nederland
De privatisering van de bouwplantoetsing is nog volop in beweging, maar Bas Oele en Jeroen Stephan, samen de directie van Bouwplantoetsers Nederland wachten het definitieve besluit over de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen niet af. Ze zijn als private onderneming vanaf 2015 actief omdat zij geloven in de kwaliteitsslag die de Nederlandse bouwwereld met deze privatisering kan maken. Integrale kwaliteit en onafhankelijkheid staan voor beide ervaren ingenieurs boven alles. Bouwplantoetsers Nederland is een ‘innovator’ in de bouwsector met de ambitie om als onafhankelijke kwaliteitsborger landelijk te opereren. 

De Kok Bouwgroep 
De Kok Bouwgroep is een middelgrote zelfstandige onderneming die zijn roots en maatschappelijke betrokkenheid heeft in Brabant en Zeeland. Actief op het gebied van nieuwbouw, verbouw, uitbreiding en onderhoud van vastgoed voor wonen, werken, zorg, onderwijs, cultuur en ontspanning. 

Stadlander
Stadlander staat bekend als innovatieve opdrachtgever. De woningcorporatie hanteert voor ieder project een integrale benadering van de woonlasten, de levensloopbestendigheid, de zorggeschiktheid en de toepasbaarheid van woon- en leefdiensten. Stadlander legt daarbij het accent op het gezamenlijk met andere marktpartijen ontwikkelen van een concept. Dit vernieuwend opdrachtgeverschap zit inmiddels stevig in de Stadlander-organisatie verankerd.

Open brief IBR aansprakelijkheidsregeling #Wkb

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

In een open brief aan minister Blok en de leden van de vaste Kamercommissie voor wonen en rijksdienst doet prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis een oproep om het nieuwe vierde lid van artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek aan te passen. De formulering in de huidige regeling is volgens prof. Chao-Duivis ongelukkig gekozen waardoor de beoogde bescherming van de consument minder goed kan uitvallen. In de brief worden enkele voorstellen gedaan om de volgens prof. Chao-Duijvis aanwezig problemen op te lossen.

De brief is hier te lezen.

Update: wanneer is nu de behandeling van de #Wkb in de Tweede Kamer

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

UPDATE: als gevolg van allerlei andere (belangrijker geachte) onderwerpen – o.a. Koningshuis, KLM, diverse VAO’s, etc. – is de behandeling van de WKB inmiddels verschoven naar week 51, de week van 19 december. 

Aangezien er in week 51 in totaal 25 (!) debatten gepland staan is het de vraag of de Wkb niet over de Kerst getild gaat worden. In Cobouw geven de Kamerleden De Vries en Van der Linde aan dat het waarschijnlijk wel janauari zal worden.

Er is de nodige verwarring over de datum waarop de Tweede Kamer nu eigenlijk de Wet Kwaliteitsborging gaat bespreken. Was eerst sprake van week 44 […..], inmiddels is het debat gepland in week 51, vlak voor de Kerst. Een exacte datum is nog niet bekend maar zal in ieder geval NIET op maandag 19 december zijn – maar de week van de 19 december – aangezien de Tweede Kamer niet op maandag vergadert. Het wachten is op de Regeling van werkzaamheden waarin de Wkb daadwerkelijk wordt geagendeerd.

Ook Cobouw vroeg zich af wanneer de behandeling nu plaats gaat vinden en plaatste er op 25-10-2016 een bericht over op haar site. In het bericht reageren ook Van der Linde (VVD) en De Vries (PvdA) op het ‘uitstel’ van het plenaire debat met: “de Kameragenda schuift door als er debatten tussen komen” en “De minister weet al geruime tijd met welke amendementen wij willen komen”.

We wachten dus nog even af. We houden u in ieder geval op de hoogte!

Rondetafel #Wkb: een impressie van de standpunten

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

Op 29 september jl. heeft de hoorzitting/ rondetafelgesprek plaatsgevonden in de Tweede Kamer. De hoorzitting is in vier blokken verdeeld, waarin genodigde partijen uit de bouw, verzekeringswezen, overheden, opdrachtgevers en eindgebruikers aan de hand van een position paper hun visie ten aanzien van het wetsvoorstel konden uitspreken. Vervolgens werden door de Kamerleden vragen gesteld. Vanuit de Kamer waren de Roald van der Linden (VVD) en Albert de Vries (PvdA) aanwezig, onder leiding van Jaco Geurts (CDA) als voorzitter.

Algemeen beeld vanuit de hoorzitting is dat er steun is voor het wetsvoorstel, zowel bij de opdrachtgevers, bouwers, toeleveranciers en ontwerpers. Wel hebben alle partijen nog specifieke wensen voor aanpassing van het wetsvoorstel. De Kamerleden maakten in de hoorzitting duidelijk dat zij het wetsvoorstel zo snel mogelijk plenair willen behandelen. Hiertoe gaven de sprekers de volgende aandachtspunten mee:

Verzekering/ garantie
Door diverse genodigden wordt verschillend gedacht over het wel of niet noodzakelijk zijn van een verplichte verzekering. Een aantal is voorstander van een first party (object)verzekering. Deze moet bij verkoop van het bouwwerk – al naar gelang de looptijd – ook overdraagbaar zijn op de nieuwe eigenaar. Het voordeel van een dergelijke verzekering is dat de consument direct bij de verzekering kan aankloppen in plaats van – zoals bij de huidige waarborgregeling – eerst de aannemer aan te moeten spreken.

Vanuit de opdrachtgever gezien is dit een te prefereren situatie. Vanuit de doelstelling van de Wet (veiligheid en gezondheid) echter niet: wie garandeert dat er ook echt herstel wordt uitgevoerd? Wellicht is er een modus te vinden die beide belangen op een goede manier dient!

Toelatingsorganisatie
Rondom de Toelatingsorganisatie worden verschillende aandachtspunten gegeven.

  • Verschillende (bestaande) instrumenten voor kwaliteitsborging zijn onder accreditatie afgegeven. Als aandachtspunt wordt meegegeven dat tussen de Raad van Accreditatie (RvA) en de Toelatingsorganisatie overlap aanwezig is. Let hierop met de uitwerking van werkzaamheden van de Toelatingsorganisatie en de kosten daarvan. Ofwel doe ‘dingen’ niet dubbel.
  • Vanuit UNETO/VNI wordt aangegeven dat de Toelatingsorganisatie vooral moet bestaan uit deskundige vanuit de praktijk. Vanuit de VVD wordt de zorg uitgesproken dat de Toelatingsorganisatie geen ‘lobbyclubje’ moet worden.
  • Vanuit het instituut voor bouwrecht (IBR) wordt gevraagd voor de mogelijke aansprakelijkheid van de Toelatingsorganisatie, waarbij een parallel werd getrokken met het arrest ‘Duwbak Linda’ waarin de staat uiteindelijk niet aansprakelijk gesteld kon worden. Alhoewel de situatie hier vergelijkbaar is – een private partij die goedkeuring geeft binnen een publiek stelsel – zou naar de mening van de IBR hier vooraf duidelijkheid over moeten zijn.

Aansprakelijkheid
Bouwend Nederland pleitte voor aanpassing van de voorgestelde wijziging van het Burgerlijk Wetboek door de regels voor de professionele opdrachtgever ongewijzigd te laten. Naar de mening van Bouwend Nederland is het met de hedendaagse vormen van aanbesteden en het tijdstip van instappen in het proces vaak onmogelijk om de volledige verantwoordelijkheid te nemen.
De PvdA geeft aan dat dit wat hen betreft een essentieel onderdeel van de wet is en dat tegen een aanpassing zoals voorgesteld door Bouwend Nederland zal worden gestemd.

Bouwbesluittoetsvrij (60% van de vergunningen vervallen)
De Aannemersfederatie (AFNL) pleitte voor een verplichte kwaliteitsverklaring van de bouwer bij de zogenaamde Bouwbesluittoetsvrije projecten. Als de aannemer verplicht wordt om bij gereedmelding een verklaring op te stellen dat het bouwwerk voldoet, kunnen de goede aannemers zich onderscheiden van de ‘beunhazen’.

Erkende kwaliteitsverklaringen
Door NVTB en PVS werd gepleit om de erkende kwaliteitsverklaring te mogen blijven gebruiken. Door Peter Ligthart – die hiernaar onderzoek heeft gedaan – werd nogmaals bevestigd dat dat geen probleem is. Erkende kwaliteitsverklaringen worden in het nieuwe stelsel naar zijn mening zelfs belangrijker. Erkende verklaringen of algemeen geaccepteerde oplossingen zoals de SBR Referentie details bieden de kwaliteitsborger een solide basis voor zijn uitspraak dat aan de voorschriften is voldaan. Het blijft echter altijd noodzakelijk dat op een aantal kritieke punten – mede bepaald door de omgeving en bij verbouwing het bestaande bouwwerk –toezicht op de toepassing wordt gehouden.

Een bouwwerk kan perfect zijn, als het geplaatst wordt op een onjuist aangelegde fundering dan is het gehele bouwwerk waardeloos. Een deskundig oordeel van een kwaliteitsborger maakt hier nadrukkelijk het verschil.

Rollen en verantwoordelijkheden
Zowel IBR, VNG als Brandweer Nederland misten nog een groot deel van de uiteindelijke voorschriften. Deze moeten nog vastgelegd worden in de Ministeriële regeling en in de protocollen van de Toelatingsorganisatie: de organisatie gaven aan hierbij betrokken te willen worden.

Daarnaast werd door VBWTN en VNG aangegeven dat het bevoegd gezag te allen tijde bestuurlijk verantwoordelijk is en blijft. Beide Kamerleden waren het hier niet mee eens: de verantwoordelijkheid voor kwaliteit moet altijd bij de markt blijven liggen en kan niet afhankelijk zijn van – de mate van – toezicht door het bevoegd gezag.

Leges
Algemeen werd door partijen aangedrongen op het aanpassen van de huidige regels voor leges. De leges zouden met minstens 50% omlaag moeten. Volgens Neprom is de huidige systematiek van kruissubsidiëring onrechtvaardig. De VNG maakt zich zorgen over de gemeentelijke begroting indien de leges wegvallen. Door PvdA wordt voorgesteld om nader onderzoek te doen naar leges in relatie tot de gemeentelijke begroting.

Belang consumenten
De consumentenorganisatie Eigen Huis, De Woonalliantie en de Woonbond ondersteunen de doelstelling van de Wkb: meer focus op eindresultaat, positie consument versterken. Partijen twijfelen echter of de beoogde wijziging hiervoor wel nodig is. De Woonaliantie en de Woonbond pleiten verder voor het eerder betrekken van toekomstige bewoners in het ontwerp. Zo ontstaan er woningen die voldoen aan de wensen van bewoners. De Wkb zou zich eerst moeten bewijzen alvorens de wet wordt ingevoerd: levert het voordeel op voor de consument?

Kennisontwikkeling
Door NL-ingenieurs werd aangegeven dat de gehele bouwsector – aannemers en adviseurs – kennis mist als het gaat om de bouwregelgeving. De Kamerleden zijn van mening dat dit de invoering van de wet op zich niet mag vertragen. Het Economisch Instituut Bouw (EIB) pleitte ook voor een snelle invoering van de wet, zodat de bouwsector weet waar zij aan toe is en zich terdege kan gaan voorbereiden op het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging in de bouw.

Pilots
Verschillende genodigden haalden de berichtgeving over de pilots aan. Het beeld werd zowel door voor- als tegenstanders (!) als eenzijdig gezien. De vertegenwoordiger van Aedes stelde dat de pilot Zeeburgereiland een groot succes is voor de opdrachtgever en de uiteindelijke kwaliteit zeker goed is. Vanuit Vereniging Eigen Huis werd gepleit om nog pilots te houden voor invoering van de wet. Laat vooral zien hoe het systeem werkt, wordt de koper er beter van?

Het vervolg…
Na ruim 4 uur het woord aan de betrokken partijen is het nu aan de Tweede Kamer. De plenaire behandeling van de Wet kwaliteitsborging staat gepland voor de eerste week van november en het wachten is op het wensenlijstje van de verschillende partijen.

Update: volgens de website van de Tweede Kamer wordt het wetsvoorstel een week eerder behandeld: de week van 31 oktober!

IBR: Aandachtspunten privaatrecht #Wkb

Geplaatst opAuteurHajé van Egmond

Onderstaande tekst is eerder verschenen als redactioneel commentaar in Actualiteiten Bouwrecht, de wekelijkse online nieuwsbrief van het Instituut voor Bouwrecht met nieuws, literatuur, wetgeving en jurisprudentie op het gebied van het publiek- en privaatrechtelijk bouwrecht. Het stuk is ook opvraagbaar voor abonnees van het online kenniscentrum van het IBR, de IBR Tracker. In dat kenniscentrum zijn alle publicaties van het IBR opgenomen waaronder ook het Tijdschrift voor Bouwrecht en alle boeken uitgegeven door het IBR.

Redactioneel; Aandachtspunten met betrekking tot de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen
Op 29 september 2016 hield de Commissie Wonen en Rijksdienst en ronde tafel-bijeenkomst over het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen. Het Instituut voor Bouwrecht is voor die bijeenkomst ook uitgenodigd haar en heeft daar visie op het voorstel mogen toelichten in een korte nota.(1) Op deze plaats wordt door mr. dr. E.M. Bruggeman uitgebreider stilgestaan bij een aantal aandachtspunten.(2)

Het IBR onderschrijft dat het stelsel anders vormgegeven kan worden, en juicht toe dat in dat kader ook naar het Burgerlijk Wetboek wordt gekeken, maar is van oordeel dat het voorstel op punten beter of duidelijker kan. Centraal thema van veel van de hier genoemde aandachtspunten is het ontbreken van voldoende duidelijkheid over de inhoud, uitwerking, bedoeling of gevolgen van veel de voorstellen.

Terminologie
De terminologie van het voorstel is op punten voor verbetering vatbaar. Zo is het gebruik van het begrip ‘bouwconsument’(3) terminologisch onzuiver. De bouwconsument in de zin van de in de Memorie van Toelichting bij het voorstel, bevat namelijk ook de professionele opdrachtgever. Terwijl een consument per definitie niet professioneel is.(4)

Voorts hanteert het vierde lid van art. 7:758 BW de term ‘gebreken’. De vraag is of het gebruik van de term ‘tekortkomingen’ niet meer op zijn plaats zou zijn.(5) Met het begrip tekortkomingen wordt aangeduid dat het niet alleen gaat om ‘bouwfouten’ maar ook om non-conformiteit, zoals afwijkingen van de tekeningen en esthetische wijzigingen.(6) Het leveren van een zaak met een gebrek is een vorm van tekortkomen, maar omgekeerd levert niet iedere tekortkoming een gebrek op.(7) Met het gebruik van het woord tekortkomingen wordt ook aangesloten bij de terminologie van art. 6:74 BW, art. 17 en 18 AV (behorend bij de model koop-/aannemingsovereenkomst), par. 12 UAV 2012, art. 13 DNR en art. 1 DNR.

Rolverdeling, taken en verantwoordelijkheden
De taken en verantwoordelijkheden van de verschillende actoren in het bouwproces zijn in het voorstel niet altijd duidelijk omschreven.(8) Met betrekking tot het publiekrechtelijke gedeelte van het voorstel zijn met name nog de rol en de bevoegdheid van het bevoegd gezag nog onvoldoende uitgekristalliseerd.(9)

Voorts wordt in het voorstel een onderscheid gemaakt tussen instrumentaanbieders, kwaliteitsborger, aannemers en opdrachtgevers, maar zijn die groepen in het bouwproces niet altijd even duidelijk te onderscheiden. Bij consumentenbouw zijn opdrachtgevers meestal ‘kopers’ die geen vergunningaanvrager zijn. Zij huren geen kwaliteitsborgers in, zij kopen slechts een woning. Wie contracteert dan de kwaliteitsborger, is dat de aannemer zelf? Deze en ander vragen naar de onafhankelijkheid van kwaliteitsborgers en instrumentaanbieder, zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd.(10) Onduidelijke afbakening van die verantwoordelijkheden en verwachtingen, kan leiden tot belangenverstrengeling. Zo is denkbaar dat, wanneer waarborginstellingen als instrumentaanbieders gaan fungeren(11) zij een dubbelrol vervullen ten opzichte van kwaliteitsborgers, hun aangesloten aannemers en (consument)opdrachtgevers, waarvan de neveneffecten niet goed doordacht zijn.

Versnippering van of onduidelijkheid over de verantwoordelijkheden heeft eerder tot fouten en ongevallen geleid. Ook bij het omvallen van de kraan in Alpen aan de Rijn bleek de versnippering van het (bouw)proces en onduidelijkheid over de risicoverantwoordelijkheden een van de oorzaken van het ongeval. De Onderzoekraad voor Veiligheid gaf toen als aanbeveling één centrale partij te belasten met het systematisch proces van risicobeheersing en risicoverantwoordelijkheden en samenwerkingsverplichtingen helder te regelen.(12)

Geschilbeslechting en aansprakelijkheid
Uit recente publicaties in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TBR) blijkt dat het huidige voorstel een groot aantal nieuwe rechtsverhoudingen in het leven roept die allen, afhankelijk van hun karakter, weer een andere geschilbeslechtingsprocedure kennen.(13) Het voert te ver om alle onduidelijkheden op deze plek uiteen te zetten, daarvoor wordt verwezen naar de genoemde publicaties, maar ter illustratie het volgende: in een instrument van kwaliteitsborging worden opgenomen óf en waarvoor er een geschilregeling is.(14) Die regelingen kunnen dus per instrument of geschil binnen een instrument verschillen. Waarbij, blijkens de MvT, verschillende instanties bevoegd kunnen zijn.(15)

In het huidige voorstel is, en dat is zorgwekkend, niet nagedacht over de aansprakelijkheid van de toelatingsorganisatie en de instrumentaanbieder jegens derden en de invloed van het relativiteitsvereiste op die aansprakelijkheid. Vooral met betrekking tot het relativiteitsvereiste is in dit voorstel nog veel onduidelijk. Onder het huidige voorstel zullen private partijen zich gaan bezighouden met toezichthoudende taken en voordat dat gaat plaatsvinden zal moeten worden onderzocht wanneer zij zoals de toezichthouder in het Hoge Raad-arrest ‘Duwbak Linda’ zullen worden aangesproken niet (alleen) door degene op wie zij toezicht hielden, maar ook door degene die stelt schade te lijden als gevolg van het feit dat het toezicht niet voldoende was. De normen waaraan deze private beoordelaars onderworpen zijn, moeten zo begrijpelijk en goed omlijnd mogelijk geformuleerd zijn mede met het oog op juist deze aansprakelijkheid.(16)

De wijziging van de aansprakelijkheidsregeling van art. 7:758 BW
Een voordeel van de tekst zoals hij nu in het voorstel staat is dat het een oud uitgangspunt verlaat, namelijk het in het oude artikel opgenomen relatieve element van het begrip ‘gebrek’.(17) Er valt echter nog een hoop verbetering te behalen ten opzichte van de huidige formulering. Allereerst wordt, zoals al eerder vermeld, het gebruik van de term gebreken niet volledig juist geacht. Ten tweede wordt wel geregeld wat rechtens is t.a.v. verborgen gebreken, maar niet ten aanzien van bij oplevering zichtbare gebreken.

Voorts lijkt met de huidige wettekst nog licht te zitten tussen de vraag wat verborgen is, en wat zichtbaar (nu een verborgen gebrek een gebrek is ‘dat niet bij oplevering is ontdekt’). Maar wat nu als een gebrek wel uitermate zichtbaar was, en niet is genoteerd in het proces-verbaal? Het eerdere advies van het IBR hierover was dat de regeling van lid 3 gewijzigd zou worden met de volgende woorden: ‘de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor verborgen gebreken; een verborgen gebrek is een gebrek dat niet genoteerd is op het proces-verbaal van oplevering.’(18) Met die definitie zou alles wat niet in het proces-verbaal genoemd is, per definitie verborgen zijn en dus een gebrek waarvoor de aannemer (in beginsel) aansprakelijk is. Daarmee wordt een discussie over het al dan niet verborgen of zichtbaar zijn van gebreken vermeden.
Er is echter ook een volkomen andere formulering denkbaar die de verplichtingen van de aannemer tot uitgangspunt neemt in plaats van de aansprakelijkheid of de uitsluiting van de aansprakelijkheid. Chao-Duivis stelt dan ook voor om aan te haken bij de formulering van art. 7:17 BW en de Principles of European Contract Law (PELSC) en de verplichtingen van de aannemer als uitgangspunt te nemen.(19)

Bewijslastverdeling en het opleverproces
Onduidelijkheid bestaat ook, althans die duidelijkheid wordt niet gebracht met de huidige tekst en toelichting, over de bewijslastverdeling bij wijziging van art. 7:758 BW. Het is de vraag of de aannemer of juist de opdrachtgever aan moet tonen dat het gebrek bij oplevering van het werk is ontdekt.(20) Als die bewijslast op de opdrachtgever rust zal hij een negatief feit moeten bewijzen, namelijk dat het gebrek niet is ontdekt. Als het bewijs bij de aannemer ligt zal hij moeten bewijzen dat het gebrek wel is ontdekt. Als bewijs voor dat laatste dient in beginsel het proces-verbaal van oplevering.(21)
De kans bestaat echter dat dit tot verdergaande juridisering van het opleverproces leidt. Denkbaar is dat opdrachtnemers onder invloed van de gewijzigde aansprakelijkheid (en bewijspositie), hun opleveringsprocedures zo gaan aanpassen dat opdrachtgevers bij oplevering akkoord moeten geven op bepaalde onderdelen. Een dergelijk systeem zou er voor kunnen zorgen dat opdrachtgevers expliciet accepteren wat voor hen zichtbaar is, waardoor minder gebreken verborgen kunnen zijn na oplevering. Maar dit brengt een heel vergaande documentatie van het opleverproces met zich, en dus extra kosten.
Het op andere wijze inrichten (en daarmee intensiveren) van het opleverproces werpt ook de vraag op wat de status van een proces-verbaal van oplevering is en of opdrachtgevers verplicht zijn deel te nemen aan een inspectie bij oplevering. Dit roept de (juridische) vraag op of er een verplichting tot opneming bestaat en welke rechtsgevolgen intreden als niet wordt opgenomen. Naar dit onderwerp zou nog verder onderzoek moeten worden gedaan.(22) Het zou de praktijk helpen als de wetgever over de beoogde verdeling van de bewijslast uitsluitsel zou geven.

Uitdrukkelijk afwijken van art. 7:758 BW bij contracteren met niet-consumenten
Van de nieuwe regeling van art. 7:758 BW kan voor niet-consumenten enkel uitdrukkelijk en bij overeenkomst worden afgeweken, dit mag niet bij (verwijzing naar) algemene voorwaarden. Omdat in de bouw regelmatig wordt gewerkt met standaardovereenkomsten, zoals de UAV, maar ook andere (standaard)aanneemovereenkomsten voor nieuw- en verbouw, is het de vraag of het hier gegeven voorstel het gewenste effect gaat hebben. Het gaat uit van de fictie dat over de aannemingsovereenkomst zal worden onderhandeld. Veelal zullen standaard- of modelovereenkomsten (eenzijdig) worden aangeboden door de aannemer.(23) Ook is niet duidelijk hoe uitdrukkelijk kan worden afgeweken en met welke tekst daadwerkelijk uitdrukkelijk wordt afgeweken.(24) Tot slot is de vraag hoe dit uitdrukkelijk afwijken zich verhoudt tot de regels opgenomen in de Gids Proportionaliteit opgenomen regel 3.9 C.(25)

Informatieplicht omtrent de garanties (art. 7:765a BW)
Allereerst is zeer de vraag wat het effect gaat zijn van de invoering van art. 7:765a BW. Deze maatregel treft maar in zeer beperkte mate de bouw van nieuwsbouwwoningen voor consumenten, nu 85% van die markt reeds onder het Keurmerk van de Stichting Garantiewoning bouwt. Onder dat keurmerk wordt een consument al in hoge mate beschermd tegen insolventie en verborgen gebreken, en daar ook afdoende (vooraf) over geïnformeerd.
Voor de overige 15% aan nieuwbouw voor consumenten heeft het in te voeren nieuwe artikel wel effect. Echter, alleen m.b.t. tot de plicht tot informeren, niet tot het daadwerkelijk bieden van een waarborg tegen gebreken of insolventie. Volgens de tekst zoals die er nu ligt, betekent het dat ook volstaan kan worden met de enkele schriftelijke mededeling dat geen waarborgen worden geboden met betrekking tot verborgen gebreken of insolventie. Datzelfde geldt voor de grote groep aan consumenten-verbouw overeenkomsten, die ook onder zit artikel vallen. De vraag is dus hoeveel bescherming de consument daadwerkelijk ontleent aan deze bepaling.(26) Vooral omdat de consument zich pas bij insolventie of verborgen gebreken (na oplevering) zal realiseren dat hij geen waarborg heeft, of wat de betekenis van het ontbreken van die waarborg was. Op dat moment is de aanneemsom al (in ieder geval deels)(27) betaald.
Misschien dat de invoering van dit artikel een prikkel kan zijn voor de nog resterende 15% van aanbieder van nieuwbouw, om zich aan te sluiten bij de Stichting Garantiewoning. Of voor de kleine aannemers die zich bezighouden met verbouwing, om een dergelijk systeem ook voor verbouw te gaan hanteren.(28) De praktijk zal dat echter nog moeten uitwijzen. Voorts blijkt uit het voorstel niet wat de sanctie is die volgt als de consument niet precontractueel is geïnformeerd over de (inhoud en omvang van) de geboden waarborgen.(29) Deze kritiek is ook door de Raad van State geuit op het voorstel.(30)

Werking van het huidige stelsel onder het Keurmerk Garantiewoning
Het vraag die na lezing van de voorstellen blijft hangen, is of de voorgestelde wijzigingen van het BW nu echt zo noodzakelijk zijn. De consument wordt in het huidige stelsel namelijk al goede beschermd en geïnformeerd (zoals nu wordt voorgesteld met art. 7:765a BW). In 85% van de gevallen waarin (nieuwbouw) gebouwd wordt onder het keurmerk van de Stichting Garantiewoningen en met de garantie- en waarborgregeling is de consument immers al goed, en in sommige opzichten zelfs beter, beschermd. De noodzaak de consument te beschermen is dus wellicht minder groot dan de wetgever doet vermoeden.

De wijziging van art. 7:758 BW heeft ook voor de groep die koopt onder het Keurmerk Garantiewoning tot gevolg dat het relatieve karakter van het begrip gebrek verdwijnt, maar voor het overige is ook de groep consumenten die kopen onder het Keurmerk, beter beschermd. In de koop- /aannemingsovereenkomst is namelijk al een breed vangnet aan aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering opgenomen (in art. 17 en 18 van de algemene voorwaarden, hierna: AV). Allereerst is er de verplichting om bij oplevering zichtbare gebreken, opgenomen in het proces-verbaal van oplevering, onverwijld, maar in ieder geval binnen drie maanden na oplevering, te herstellen (opgenomen in art. 17 KA).(31) Voorts garandeert de ondernemer ingevolge art. 18 lid 1 AV gedurende zes maanden na oplevering tegen in die periode aan de dag getreden tekortkomingen. Na deze ‘onderhoudsperiode’ (beter zou kunnen worden gesproken van een garantieperiode)(32) is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken, behoudens de in art. 18 AV genoemde gevallen en behoudens zijn verplichtingen voortvloeiend uit de garantie- en waarborgregeling. Art. 18 AV houdt in dat de aannemer na de onderhoudsperiode niet meer aansprakelijk is behoudens (samengevat) a) afwijkingen van de technische omschrijving/tekeningen/staten van wijziging die niet schriftelijk vooraf zijn kenbaar gemaakt, b) ernstige gebreken, c) verborgen gebreken. Voor verborgen gebreken is de aannemer gedurende vijf jaar na oplevering aansprakelijk (art. 18 lid 4 AV).

De enige consumenten die met deze regeling wel veranderingen mogen verwachten, zijn de consument-opdrachtgevers voor verbouwingen en de opdrachtgevers die een nieuwbouwwoning kopen zonder garantie- en waarborgregeling (de overgebleven 15%).
De informatieplicht van art. 7:765a BW geeft hen wel een verplichting tot informeren, maar geen verplichting tot het geven van een waarborg, en zal in de praktijk dus alleen administratieve gevolgen hoeven hebben.

Bij wijziging van art. 7:758 BW ligt dat wellicht anders. Juist voor aannemers die veel kleine projecten of opdrachten uitvoeren kan deze wijziging grote (financiële en administratieve) gevolgen hebben.(33) Voor consumenten verbouwovereenkomsten of de kleine groep aan consumentennieuwbouw waar gewerkt wordt met (een versie van) een UAV, zal door deze wetswijziging ook het relatieve begrip van een verborgen gebrek verdwijnen. Voor zover die overeenkomsten de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering uitsluiten, zullen die moeten worden aangepast. Voor deze groep geldt ook dat als de veranderende bewijspositie van de aannemer een uitgebreider opleverproces tot gevolg heeft (met bijkomende kosten), dit misschien voor geen der partijen een verbetering is.

Slot
De Kamerbehandeling van het wetsvoorstel staat op dit moment gepland voor 31 oktober a.s. Het Instituut voor Bouwrecht zal uiteraard in Actualiteiten Bouwrecht en het Tijdschrift voor Bouwrecht, stil staan bij het verdere verloop van de behandeling van deze wet.

Mr. dr. E.M. Bruggeman

Eindnoten:
1. Die nota is in te zien via de website van de tweede kamer en de website van het IBR.
2. Alle in dit stuk genoemde literatuur is op te vragen via het online kenniscentrum van het Instituut voor Bouwrecht: www.ibrtracker.nl
3. In de Memorie van Toelichting.
4. Bruggeman, TBR 2016/78, (par. 4).
5. Chao-Duivis, TBR 2015/19, p. 106 e.v. en Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 2).
6. Zie ook E.M. Bruggeman, De koop-/aannemingsovereenkomst in breed perspectief, (diss. TU Delft) Den Haag: IBR 2010, p. 400-401 (hierna: Bruggeman, diss. TU Delft 2010).
7. Asser/Hartkamp/Sieburgh 6-I, 2008, nr. 384 e.v.
8. Zie ook De Haan TBR 2016/79, par. 4
9. Ook De Haan, TBR 2016/79
10. Lees met name: Chao-Duivis, TBR 2016/94.
11. Zoals gesuggereerd in de MvT: Kamerstukken II 2015/16, 34 453, nr. 3, p. 15
12. Rapport Onderzoeksraad voor Veiligheid, Hijsongeval Alphen aan den Rijn, 29 juni 2016, p. 84-85.
13. Moesker, TBR 2016/93 en eerdergenoemd stuk van Chao-Duivis: TBR 2016/94.
14. Over de verschillende aspecten van dit onderwerp: Chao-Duivis, TBR 2016/94.
15. Kamerstukken II 2015/2016, 34 453, nr. 3, p. 49 en 50 en uitgebreid: Chao-Duivis, TBR 2016/94.
16. Chao-Duivis, TBR 2016/94, par. 3.4.1 en 3.4.2.
17. Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 2).
18. M.A.B. Chao-Duivis en H.P.C.W. Strang, Naar een andere verdeling van verantwoordelijkheid in de bouw, Den Haag: IBR 2013, p. 12 en p. 101 en p. 129.
19. Chao-Duivis, TBR 2016/80.
20. Chao-Duivis, TBR 2016/80 (par. 2.3)
21. Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 3).
22. Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 3.5).
23. Dit is uiteraard anders bij grote professionele opdrachtgevers: Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 5).
24. Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 5).
25. Voorschrift 3.9 C Gids Proportionaliteit: In gevallen waarin voor een bepaalde soort overeenkomst contractmodellen of algemene voorwaarden bestaan die paritair zijn opgesteld, past de aanbestedende dienst deze integraal toe. Lees ook: Bruggeman, TBR 2016/92, (par. 5).
26. Bruggeman, TBR 2016/78, (par. 6.3) en RvS No. W04.15.0156/i, 30 juli 2015, p. 11.
27. Ingevolge de in art. 767 opgenomen regeling de aanneemsom in termijnen te betalen
28. Bruggeman, TBR 2016/78, (par. 6.4).
29. Bruggeman, TBR 2016/78, (par. 6.3).
30. RvS No. W04.15.0156/i, 30 juli 2015, p. 11.
31. Bruggeman, diss. TU Delft (2010), p. 435 e.v.
32. Bruggeman, diss. TU Delft (2010), p. 448-449.
33. Het vierde lid van art. 7:758 BW is dwingend recht voor zover ‘de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’, dat wil dus zeggen voor opdrachtgevers die consument zijn. Ook: Bruggeman, TBR 2016/78, (par. 7) en deel 2

WWW.IBRTRACKER.NL het online kennisportaal van het Instituut voor Bouwrecht

ibr